Loi de finances 2023 : Nouvelle taxe annuelle sur les bureaux situés dans certains départements de la région PACA
Quel est le contexte ?
Cette nouvelle taxe codifiée à l’article 231 quater du CGI, applicable dès 2023, est destinée à financer la « Société de la Ligne Nouvelle Provence Côte d’Azur » (LNPCA). Elle est calquée sur la taxe sur les bureaux en Ile-de-France (dont la doctrine est référencée au BOI-IF-AUT-50, 19/02/2020).
Quels sont les locaux taxables ? Trois critères cumulatifs :
- Situation géographique des locaux : Bouches-du-Rhône, Var et Alpes-Maritimes ;
- Nature des locaux (en fonction de leur destination au 1er janvier de l’année d’imposition) : bureaux ou assimilés, locaux commerciaux, locaux de stockage (non intégrés à un établissement de production), dépendances et réserves de ces locaux, et surfaces de stationnement (non intégrées à un établissement de production) ;
- Locaux d’une certaine surface : > 100m² pour les bureaux, > 2 500m² pour les locaux commerciaux, > 5 000m² pour les locaux de stockage et > 500 m² pour les surfaces de stationnement.
Quel est le montant à payer ?
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Tarifs au m² (2023) |
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Bureaux |
Locaux commerciaux |
Locaux de stockage |
Surfaces de stationnement |
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0,94€ |
0,39€ |
0,20€ |
0,13€ |
Qui sont les redevables ?
Les propriétaires des locaux imposables ou les personnes titulaires d’un droit réel sur de tels locaux.
Cette taxe n’est pas déductible du résultat fiscal de l’entreprise, qu’elle soit soumise à l’IR ou à l’IS et quelle que soit la catégorie d’imposition concernée (BIC, BA, BNC, RF).
Si les locaux sont loués, il est possible de mettre la taxe sur les bureaux à la charge du locataire, selon les dispositions du bail commercial en vigueur qui prévoirait le cas de nouvelles taxes incombant au locataire. Le cas échéant, le montant de la taxe serait imposable pour le propriétaire et déductible pour le locataire.
Quand et comment payer ?
Déclaration (formulaire n° 6705 B SD) et paiement avant le 1er juillet 2023 pour 2023 (1er mars pour les années suivantes) auprès du comptable public compétent eu égard à la situation géographique des locaux, et ce, pendant toute la durée requise pour le financement du projet LNPCA…
Loi de finances 2023 : Nouvelle obligation déclarative des propriétaires de biens immobiliers bâtis à usage d’habitation – Une hausse des impôts locaux à anticiper pour 2024 – Taxes sur les résidences secondaires et sur les logements vacants
Nouvelle obligation déclarative
En suite de la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, l’Etat a souhaité revoir les bases des taxes foncières mais aussi des taxes d’habitation sur les résidences secondaires et sur les logements vacants. Les propriétaires de biens immobiliers bâtis à usage d’habitation (particuliers, indivisions et SCI) sont désormais tenus de déclarer, à l’administration fiscale, les informations à la date du 1er janvier relatives aux modalités et à la nature de l’occupation, à l’identité des occupants et à la période d’occupation ou de vacance.
Cette démarche est à effectuer sur l’espace sécurisé impot.gouv.fr rubrique « Biens immobiliers » avant le 1er juillet de chaque année (sauf si aucun changement n’est à signaler depuis la dernière déclaration), sous peine d’amende d’un montant de 150€/local.
Pour les biens détenus en SCI, il est nécessaire de créer un espace professionnel sur impot.gouv.fr.
Hausse des impôts locaux
- Dans les zones considérées comme « tendues », les logements vacants (logements habitables, mais non meublés, et inoccupés) sont soumis à la taxe annuelle sur les logements vacants (CGI, art. 232). Dans ces mêmes zones, les communes peuvent majorer la cotisation de taxe d’habitation (de 5 à 60%) sur les résidences secondaires, qui, à compter de 2023, demeure applicable aux locaux meublés non affectés à l’habitation principale (CGI, art. 1407 ter) ;
- Dans les autres zones qui ne sont pas considérées comme « tendues », les communes peuvent, bien que ces logements ne soient pas meublés, décider d’assujettir les logements vacants à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (CGI, art. 1407 bis).
La loi de finances étend la définition des zones « tendues », renforçant ainsi la taxation tant des logements vacants que des résidences secondaires. En outre, elle relève substantiellement le taux de la taxe annuelle sur les logements vacants.
La taxe annuelle sur les logements vacants est actuellement applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.
À compter de 2023, la taxe s’appliquera également aux communes n’appartenant pas à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, mais qui connaissent aussi un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, ce déséquilibre pouvant être caractérisé par une proportion élevée de résidences secondaires.
L’assiette de la taxe sur les logements vacants est constituée par la valeur locative du logement calculée comme en matière de taxe d’habitation.
Le taux de la taxe sur les logements vacants (TLV) est fixé à 12,5 % la première année d’imposition et à 25 % à compter de la deuxième année de la valeur locative.
Dès 2023, ce taux s’établira à 17 % la première année d’imposition et 34 % les années suivantes.
Loi de finances 2023 : TAXES FONCIERES/CFE – Report de 2 ans de l’actualisation sexennale des valeurs locatives des locaux professionnels – La hausse est reportée à 2025
Pour rappel, les valeurs locatives des locaux professionnels servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et à leurs taxes annexes ont fait l’objet d’une révision générale, appliquée pour la première fois en 2017, reportée à compter des impositions 2025 en raison des difficultés rencontrées par les commissions locales dans leurs travaux (disparités des valeurs locatives – harmonisation).
Ainsi, les bases d’imposition de 2023 seront revalorisées selon les règles de droit commun de mise à jour annuelle des tarifs.
Des variations et une forte augmentation des valeurs locatives servant de base à la taxe foncière et la CFE sont à anticiper pour 2025. Il peut être opportun de vérifier le calcul de la valeur locative retenue en 2022 sur vos avis de taxes foncières et CFE avant la révision.
Dispense de TVA : Réécriture de l’article 257 bis du CGI relatif à la transmission d’une universalité de biens
Depuis le 1erjanvier 2023, les cessions entre assujettis à la TVA d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, comme c’était le cas des cessions d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans, peuvent désormais bénéficier du régime de faveur de l’article 257 bis du CGI.
Pour rappel, ce dispositif permet d’échapper à une régularisation de la TVA d’amont par 20ème (sur 22 ans) lors de la transmission, entre redevables, à titre gratuit ou onéreux, d’une universalité totale ou partielle de biens ou sous forme d’apport à une société.
LF 2023, art. 58 (prise en compte de la jurisprudence du Conseil d’Etat : CE, 8e et 3e ch., 31 mai 2022, n°451379, SA Anciens Etablissements Georges Schiever et fils).
Loi de finances 2023 : PLUS-VALUES – Prorogation des exonérations relatives aux immeubles destinés au logement social et aux droits de surélévation
L’article 150 U, II-7° et 8° du CGI prévoit que sont exonérées les plus-values générées à l’occasion des cessions d’immeubles réalisées par des particuliers dès lors que le cessionnaire est :
- Un organisme chargé du logement social (HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, etc.) qui s’engage à réaliser dans un délai de 10 ans des logements sociaux à usage locatif, des logements occupés par des titulaires de contrat de location-accession, des logements-foyers conventionnés ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement (CCH, art. L 831-1, 3°, 5° et 6°), des logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire ;
- Un cessionnaire qui s’engage à réaliser et achever dans un délai de 4 ans des logements sociaux (CCH, art. L 831-1, 3°, 5° et 6°) ou des logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire ;
- Une collectivité territoriale, un Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI), ou un Etablissement Public Foncier de l’Etat (EPF) en vue de sa rétrocession à un des organismes chargés du logement social dans un délai de 1 an à compter de son acquisition (3 ans en cas de rétrocession à un EPF).
Ce régime devait prendre fin le 31 décembre 2022 mais a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2023.
L’article 150 U, II-9° du CGI prévoit que sont exonérées les plus-values générées lors de la cession d’un droit de surélévation sous réserve que l’acquéreur prenne l’engagement de réaliser et d’achever exclusivement des locaux destinés à l’habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition du droit de surélévation.
Ce régime devait prendre fin le 31 décembre 2022 mais a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024.
Loi de finances 2023 : PLUS-VALUES – Possible majoration de la taxe sur les plus-values immobilières élevées en Corse
L’article 1609 nonies G du CGI prévoit que les plus-values immobilières réalisées par des particuliers lors de la cession d’immeubles autres que des terrains à bâtir font l’objet d’une surtaxation lorsque le montant net de la plus-value imposable, dans les conditions de droit commun, à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement dû par les non-résidents, est supérieur à 50 000€.
Depuis le 1er janvier 2023, il est institué en Corse une majoration (x5) de cette surtaxe dans les zones soumises à la surspéculation selon le barème suivant :
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Montant de la plus-value imposable (PV) |
Montant de la taxe |
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De 50 001 à 60 000 € |
10% PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
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De 60 001 à 100 000 € |
10% PV |
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De 100 001 à 110 000 € |
15% PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
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De 110 001 à 150 000 € |
15% PV |
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De 150 001 à 160 000 € |
20% PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
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De 160 001 à 200 000 € |
20% PV |
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De 200 001 à 210 000 € |
25% PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
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De 210 001 à 250 000 € |
25% PV |
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De 250 001 à 260 000 € |
30% PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
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Supérieur à 260 000 € |
30% PV |
Précision : les cessions exonérées d’impôt sur le revenu (notamment par détention supérieure à 30 ans) ou du prélèvement dû par les non-résidents ne sont pas soumises à la surtaxe.
Encore faut-il que les zones soient arrêtées par les autorités locales pour que la taxe s’applique…
Actualité jurisprudentielle : Respect du formalisme concernant la substitution d’un engagement de construire à l’engagement de revendre
Pour rappel, une personne assujettie à la TVA qui fait l’acquisition d’un immeuble, d’un fonds de commerce, d’actions ou de parts de sociétés immobilières peut bénéficier d’une exonération des droits de mutation à condition qu’elle prenne un engagement de revendre dans les 5 ans suivant cette acquisition.
Un engagement de construire peut être substitué à cet engagement de revendre lorsque celui-ci n’est pas encore arrivé à échéance. Cet engagement de construire consiste à effectuer, dans un délai de 4 ans, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.
L’engagement de construire vaut accomplissement de l’engagement de revendre sous réserve que la déclaration afférente respecte un formalisme strict. Elle doit :
- Être adressée à l’administration fiscale par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Faire référence à la date et au numéro d’enregistrement et de publication de l’acte de mutation comportant l’engagement de revendre auquel se substitue le nouvel engagement de construire ;
- Préciser l’objet et la consistance des travaux prévus par cet engagement de construire mais aussi le montant des droits dont l’exonération est subordonnée à leur exécution.
A défaut du strict respect de ces conditions de forme, l’administration considère que seul le respect de l’engagement de revendre permettra l’exonération définitive des droits de mutation (durée 5 ans et pas 9 ans).
(CA Paris, 12 déc. 2022, n°21/09512).
Actualité : Méthodes utilisées par l’administration fiscale pour répartir les valeurs respectives d’un terrain et d’une construction retenues dans le bilan d’un contribuable – Attention aux méthodes forfaitaires
En cas d’acquisition d’un immeuble bâti, la ventilation du prix du terrain d’assiette (non amortissable) et des constructions (amortissables) est un enjeu financier important.
Dans la plupart des cas, l’acte authentique d’achat ne précise pas la ventilation du prix entre le bâti et le non bâti.
Il est d’usage fréquent que la valeur du terrain soit estimée par application d’un pourcentage de la valeur globale (10 ou 20%).
Dans un jugement rendu le 17 janvier 2023 (n°210821), le tribunal administratif de Toulon considère qu’afin de répartir les valeurs retenues dans l’actif du bilan d’un contribuable qui correspondent respectivement à un terrain et à une construction édifiée sur celui-ci, l’administration peut recourir à 3 méthodes pour établir l’insuffisance de la valeur retenue pour le terrain :
- Elle doit d’abord se fonder sur des comparaisons reposant sur des terrains nus dont les transactions sont intervenues à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan, qui sont situés dans une même zone géographique et qui présentent des droits à construire similaires ;
- Elle peut ensuite déterminer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan en lui appliquant les abattements relatifs à son état éventuel ;
- Elle peut enfin déterminer des taux moyens relatifs au terrain et à la construction en se fondant sur les données comptables qui apparaissent dans le bilan d’autres contribuables sous réserve qu’il existe certaines similitudes (localisation des biens, type de construction, état d’entretien).
Toutefois, le contribuable peut contester cette méthode s’il considère qu’elle n’est pas pertinente au regard des circonstances de fait (différence significative des types de construction, possibilités d’agrandissement). En revanche, la méthode forfaitaire de détermination du prix du terrain n’est pas admise. En cas de contrôle, l’entreprise a donc intérêt à documenter (comparables) la valeur retenue pour le terrain inscrit au bilan.
Note à caractère informatif ayant une portée générale, nous restons à votre disposition pour toute problématique spécifique nécessitant un développement complémentaire.